如何通過資產(chǎn)管理手段改善酒店投資收益困境

自從千禧年后，中國酒店業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮，酒店供應(yīng)數(shù)量急速攀升。與擁有酒店不同，興建酒店必須具備獨(dú)特的專業(yè)技能，使酒店物業(yè)資產(chǎn)績效能隨著時間推移達(dá)到最大化。資產(chǎn)管理公司的作用是和其他利益相關(guān)者合作執(zhí)行策略并實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)?！熬频曩Y產(chǎn)管理以一種獨(dú)立,專業(yè)的第三方身份,提供運(yùn)營評估,物業(yè)評估及改造升級等顧問服務(wù),并用全新的資產(chǎn)定位,聯(lián)合金融機(jī)構(gòu),協(xié)助提升資產(chǎn)價值或?qū)で笸顺鰴C(jī)制。”

投資回報(bào)“慘淡”
酒店投資回報(bào)率低下一直是酒店業(yè)主/開發(fā)商最為憂心的問題，大量酒店項(xiàng)目的回報(bào)率無法突破3%，甚至很多項(xiàng)目的回報(bào)是負(fù)值。追溯其原，首先，在中國酒店業(yè)蓬勃發(fā)展時期，不少酒店業(yè)主盲目追求大空間以突顯豪華的感覺和體驗(yàn)，過于片面的思維導(dǎo)致酒店的每間客房均攤建筑面積這一指標(biāo)超出正常值。其次，酒店是一個運(yùn)營十分繁瑣且投資十分龐大的資產(chǎn)，酒店中不斷的出現(xiàn)因?yàn)橘Y產(chǎn)核查不及時導(dǎo)致的購置不規(guī)范、產(chǎn)品閑置、賬實(shí)不符等問題，最終致使大量庫存囤積與浪費(fèi)、能耗與人工成本也逐年上升。而現(xiàn)在，整體旅游業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，促使大量酒店無規(guī)則涌入市場，打破了供需平衡，導(dǎo)致大部分時間酒店的入住率都難以維持在健康的水平，旺季短期內(nèi)的高入住率也難以支撐一整年酒店現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)，即表現(xiàn)為現(xiàn)金流收益偏低。這幾個因素共同導(dǎo)致了中國酒店業(yè)投資回報(bào)慘淡的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)HVS多年來的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與市場調(diào)研來看，中國酒店的凈資產(chǎn)收益率平均值在2%左右，而美國酒店資產(chǎn)收益率在6%-7%左右，差距相當(dāng)明顯。

開發(fā)成本過高
隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政策也在隨之推進(jìn)，為了提升周邊城市或區(qū)域的地價和提高其城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不少開發(fā)商瞄準(zhǔn)了看似十分上檔次的高星級酒店市場。但由于中國酒店行業(yè)的起步較晚，還不夠成熟，使得在很長一段時間內(nèi)，大量不合規(guī)格的地產(chǎn)在缺乏全面經(jīng)濟(jì)可行性分析作為支撐的條件下被當(dāng)做一種良好的資產(chǎn)進(jìn)行投資并開發(fā)為酒店。中國酒店市場迎來了它盲目增量的時期。

地產(chǎn)挑戰(zhàn)
地產(chǎn)的主要挑戰(zhàn)在于，它不僅是密集型資本，而且建成后的重大改造成本也十分高昂。下圖顯示了50家酒店的總建筑面積、每平方米總收入（美元）和每平方米凈營業(yè)利潤（美元）。分析轉(zhuǎn)換為美元是為了更便于換算。
首先值得注意的是，樣本中每家酒店的平均總建筑面積約為63,000平方米。平均客房數(shù)為330間，相當(dāng)于每客房建筑面積高達(dá)189平方米。通過上述因素分析以及按照某些品牌標(biāo)準(zhǔn)，最小每客房建筑面積為93平方米——可以說大多數(shù)樣本酒店的空間過大、建造過量。這樣催生一種觀點(diǎn)，顧問公司一定沒有做好他們的工作使得酒店房間面積過大，建造過量。雖然這個觀點(diǎn)在某些情況下可能是正確的，但我們HVS遇到的情況酒店通常是總建筑面積分配，因?yàn)榫频暧猛疽迅鶕?jù)開發(fā)項(xiàng)目的情況確定。這樣，酒店開發(fā)項(xiàng)目自身就貼上了一個重大價格標(biāo)簽，這在微觀層面無法避免，同時在宏觀層面也不利于城市環(huán)境。
從圖中觀察結(jié)果顯示，酒店總建筑面積應(yīng)低于50,000平方米。根據(jù)回報(bào)遞減規(guī)律或“并非越大就越好”的通俗說法，分配的建筑面積越大，越難以保證實(shí)現(xiàn)更高的收入/總建筑面積。根據(jù)所分析的酒店樣本，總收入/總建筑面積超過高于每平方米200美元或人民幣1,400元對業(yè)主來說還算不錯，超過每平方米300美元或人民幣2,000元為業(yè)績良好。就凈營業(yè)利潤/總建筑面積來說，每平方米達(dá)到或超過100美元或人民幣700元為業(yè)績良好。（這兩個數(shù)據(jù)僅通過一小部分樣本計(jì)算得出。）

利潤率與勞動成本
酒店管理公司可通過控制勞動成本有效調(diào)整營業(yè)利潤率，然而，令業(yè)主苦惱的是，利潤率是有結(jié)構(gòu)性限制的。酒店至關(guān)重要的管理在于對主要運(yùn)營部門固定與可變成本的控制。管理者在酒店低利用率期間會遇到固定支出壁壘，而在酒店高利用率期間則有機(jī)會控制可變成本。我們對酒店的兩個主要運(yùn)營部門（客房和餐飲）進(jìn)行了分析。
圖中顯示了可變支出和固定支出之間的關(guān)系，即勞動成本和每已售房客房利潤（Profit per Occupied Room）之間的關(guān)系?？头坎块T的勞動成本占5-20%，相對應(yīng)客房部門的每已售房利潤為人民幣300元至人民幣1,500元之間。當(dāng)每已售房客房利潤超過人民幣600元或勞動成本比例下降到10%以下時，就會出現(xiàn)與可變成本管理相關(guān)的拐點(diǎn)。
除了圖中所描述的關(guān)系外，還會出現(xiàn)與預(yù)期相反的情況。在所考察的酒店中，只有40%左右的酒店每已售房客房利潤超過人民幣600元，直接原因就是市場平緩的平均房價表現(xiàn)。這對于巨額投資了酒店物業(yè)而不能從酒店的運(yùn)營中獲得可觀的利潤的業(yè)主來說，應(yīng)該是非常痛苦的事情。
究其原因，是酒店對資產(chǎn)管理的概念不清晰，資產(chǎn)管理不到位，不高效，使得資產(chǎn)價值流失、毀壞其資產(chǎn)價值、維修成本高，最后導(dǎo)致酒店業(yè)開發(fā)成本極高，即現(xiàn)金流收益低是中國酒店業(yè)投資回報(bào)低最關(guān)鍵的原因。

GDP增長放緩
除了政府調(diào)控政策外, 開發(fā)商還面臨著其他負(fù)面影響。中國公布第三季度GDP增長6.5%，是全球金融危機(jī)以來增長的最低水平。從中美貿(mào)易糾紛開始，人民幣兌換美元匯率已接近10年來的最低水平。貿(mào)易戰(zhàn)的爆發(fā)已經(jīng)影響到各行各業(yè)，無論是從金融界，還是到實(shí)業(yè)界。酒店業(yè)作為與金融實(shí)體關(guān)系最為密切的產(chǎn)業(yè)之一酒店業(yè)也受到了很大的影響。環(huán)球旅訊對中國主要航空公司旅客量的統(tǒng)計(jì)，今年1月份至5月份的旅客量增速只有5.5%左右，遠(yuǎn)低于2018年和2017年的同期同比增速的14.04%和16.10%。
由于大量數(shù)據(jù)表現(xiàn)出，中國的大部分酒店都處在一種投資回報(bào)的困境之中。簡單地講，大部分的酒店都面臨著: 投資回報(bào)率過低、投資數(shù)額過大、開發(fā)及購買成本不斷上升收入低、導(dǎo)致運(yùn)營成本過高、現(xiàn)金流過少等問題。

資產(chǎn)管理手段干預(yù)
以上存在的問題多年來一直未得到有效的解決，歸根結(jié)底來說是因?yàn)槿狈σ惶仔兄行?、適合自己酒店的資產(chǎn)管理模式，以及缺少一套針對行業(yè)特點(diǎn)定制的管理策略來充分有效利用和管理好酒店資產(chǎn)。對于中國來說，酒店資產(chǎn)管理概念不斷被普及，但是它仍然是現(xiàn)在酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)。
酒店物業(yè)資產(chǎn)可通過制定更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆桨柑岣呙娣e利用率、增加收益、縮短投資回收期和合理選擇出售資產(chǎn)獲利。根據(jù)回報(bào)遞減規(guī)律，過去幾年里酒店數(shù)量建造過量，導(dǎo)致有些項(xiàng)目還不為人所知就在功能上出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。因此，考慮到物業(yè)資產(chǎn)發(fā)展的未來，對開發(fā)項(xiàng)目各個組成部分的建筑面積分配進(jìn)行前瞻性的商討至關(guān)重要。雖然觀念上已經(jīng)有了顯著變化，但遺憾的是并非受經(jīng)濟(jì)增長分析所驅(qū)動。對于功能出現(xiàn)障礙的現(xiàn)有酒店，資產(chǎn)管理人將確定問題所在并實(shí)施改造；例如，閑置面積過大應(yīng)考慮共享經(jīng)濟(jì)提升物業(yè)利用率。多家酒店已在其物業(yè)中推出了聯(lián)合辦公空間，讓開發(fā)項(xiàng)目能面向更廣闊的市場。同時，還必須為多種功能和諧融合發(fā)展提供或調(diào)整其他設(shè)施進(jìn)行輔助。
拯救不良資產(chǎn)的過程從業(yè)績分析和物業(yè)審查開始。資產(chǎn)管理人將根據(jù)對運(yùn)營和支持部門的評估、資本支出要求和任何資本要求或義務(wù)，制定詳細(xì)的資產(chǎn)計(jì)劃。資產(chǎn)管理公司將代表業(yè)主制定該項(xiàng)計(jì)劃，并與酒店管理公司的管理團(tuán)隊(duì)合作以實(shí)現(xiàn)最初確定的目標(biāo)。

酒店資產(chǎn)管理的概念最早出現(xiàn)在美國。美國80年代中期，酒店業(yè)分為兩種類型的客戶：受酒店業(yè)投資高額回報(bào)吸引的機(jī)構(gòu)投資者和保險公司。他們在80年代末期，由于對資產(chǎn)管理不當(dāng)，遭遇了酒店債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致房產(chǎn)被銀行拍賣。此時，酒店業(yè)主對于酒店的投資回報(bào)的關(guān)注度逐漸提高，對酒店資產(chǎn)管理的意識增強(qiáng)，也迫切的需要管理技能方面的支持，所以出現(xiàn)了酒店資產(chǎn)管理公司，能夠?yàn)榫频陿I(yè)資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的、全方位的、有規(guī)劃的、有保障的、有安排的進(jìn)行管理。然而在中國，酒店資產(chǎn)管理的概念近兩年才在行業(yè)中展露頭角，資產(chǎn)管理人寥寥無幾，多數(shù)酒店人對此概念也只是略知一二。隨著行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，資產(chǎn)管理這一概念必將是未來酒店行業(yè)討論的核心，資產(chǎn)管理人也將成為行業(yè)內(nèi)炙手可熱的角色。